CIVITAVECCHIA – Sesto appuntamento con la rubrica di approfondimento sul mondo dell’urbanistica a Civitavecchia avviata dal nostro giornale in collaborazione con l’Architetto Massimo Pantanelli, autore del blog “Forma e sostanza” http://www.forma-e-sostanza.blogspot.com/
Tema del suo intervento, questa settimana, il Piano di Zona 11 e il Piano Integrato Don Milani Uno.
Il giorno 25.01.2012 la Giunta Comunale ha approvato ai sensi dell’articolo 1 Bis, comma 1, della Legge Regionale n. 36 del 1987, il Programma Integrato di intervento da attuarsi in via Don Milani. Il richiamato articolo 1 Bis della L.R. 36/87 stabilisce per i piani attuativi conformi allo strumento urbanistico generale, l’approvazione con il solo passaggio in Giunta Comunale.
Quindi a Civitavecchia il giorno 25 gennaio 2012 con il “parere in ordine alla regolarità Tecnica” ed il “parere del Segretario Generale di conformità alle leggi, allo statuto ed ai Regolamenti” è stato promosso il Piano Integrato denominato “Don Milani Uno”.
L’approvazione di un Piano Integrato con sola Delibera di Giunta fornisce numerosi spunti di riflessione.
La prima notazione da fare è che l’area oggetto del Piano integrato è zona riservata al piano per l’edilizia economica popolare (PZ 11 Don Milani) come prescritto dal PEEP 3° adottato con la Variante 29, attenzione, quella del 1998. Il fabbisogno decennale del PEEP 3° era stato fissato nella misura di 7.964 abitanti e l’aliquota da attuare con interventi di edilizia residenziale pubblica era stata fissata nel 50%, pari a 3.982 abitanti corrispondenti ad un volume residenziale di 318.560 mc. In conseguenza all’approvazione della Giunta, le volumetrie del Piano integrato, pari a circa 21.000 mc e i corrispondenti 200 abitanti insediabili, risultano quindi sottratti alla percentuale riservata dalla legge all’edilizia residenziale pubblica ed in variante al rapporto del 50% tra l’edilizia pubblica e quella privata stabiliti dal PEEP 3°. Una operazione del genere avrebbe dovuto comportare l’adozione di un procedimento di Variante Urbanistica.
D’altra parte è interessante rilevare che la natura del Piano Integrato è quella della “riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale”. L’area in oggetto è al contrario interessata dal Piano di Zona 11, è un terreno libero, non degradato, non costruito in tutto o in parte, non è un nucleo di urbanizzazione rada e diffusa priva di servizi, tanto meno, parte di un centro con forti fenomeni di congestionamento, ma ha tutta l’aria di essere una zona agricola.
Inoltre l’area oggetto del piano integrato non corrisponde all’intero perimetro del comparto “A” del Piano di Zona 11 e viene ad interessare tutte le aree edificabili del comparto stesso. I proprietari dei lotti esclusi dal Piano integrato, che rimangono con la destinazione a spazi pubblici per verde e servizi di Piano di Zona 11, non avranno più aree a disposizione su cui trasferire le proprie potenzialità edificatorie. Allo stesso tempo gli spazi pubblici interni al Comparto A, prescritti dal Piano di Zona 11, essendo stati esclusi dal piano integrato, non troveranno attuazione. Risulta difficile parlare di interesse pubblico di un piano integrato quando in realtà si sta operando la cancellazione di un Piano di edilizia economica pubblica che sin dall’atto della sua approvazione comporta “la dichiarazione di pubblica utilità delle opere previste”.
Diventa estremamente difficile comprendere come la finalità del Piano per l’edilizia economica e popolare di venire incontro alla domanda di abitazione dei ceti meno abbienti, possa essere ritenuta equivalente ad una attuazione di volumetrie per l’edilizia privata, seppure con alcune opere di compensazione.
Il Piano di Zona per l’edilizia economica e popolare ha caratteristiche precipue ed un procedimento specializzato, con estensione finalizzata ad acquisire le sole aree per costruire alloggi da assegnare a categorie popolari e per creare i relativi standards.
Il Piano di Zona comporta che tutte le aree comprese nel piano vengano acquisite dal Comune mediante le procedure di esproprio per poi poterle concedere in diritto di superficie oppure cederle in proprietà a cooperative edilizie, ad imprese di costruzione ed ai singoli, con preferenza per i proprietari espropriati.
Il Piano Integrato vedrà gli immobili privati venduti a prezzo di mercato.
In questo racconto le regole tornano ad essere il principale attore. Il rispetto delle procedure è l’ultima roccaforte di tutta l’impalcatura democratica. La legge dei Piani Integrati e la norma sullo snellimento delle procedure dettano le “regole del gioco ”.
La politica, attraverso una seria programmazione del territorio, deve pianificare lo sviluppo urbanistico della città, il tecnico deve progettare il piano conformemente alle normative e la Pubblica Amministrazione deve controllare e validare i progetti. Alla luce dei fatti sopra esposti è lecito domandarsi se il risultato conseguente all’approvazione del piano integrato, in luogo di un piano di zona, dichiarato comunque conforme al piano regolatore, rappresenti l’applicazione delle “regole del gioco ” o la loro sostituzione con un “fai da te ” che ci pone di fronte al fatto compiuto.
Architetto Massimo Pantanelli – http://www.forma-e-sostanza.blogspot.com/
