CIVITAVECCHIA – Quarto appuntamento con la rubrica di approfondimento sul mondo dell’urbanistica a Civitavecchia avviata dal nostro giornale in collaborazione con l’Architetto Massimo Pantanelli, autore del blog “Forma e sostanza” http://www.forma-e-sostanza.blogspot.com/
Titolo del suo intervento, questa settimana, “In equilibrio tra pubblico e privato”.
Il Piano Regolatore del Comune di Civitavecchia prescrive per ogni area edificabile, (ndr. tranne la zona “U”che delimita il centro storico e parte della edificazione compresa tra la trincea ferroviaria e il mare), la sua attuazione attraverso la redazione di Piani Particolareggiati o Piani di iniziativa Privata. L’urbanistica è operazione di calcolo ma soprattutto è il pianificare e il progettare il territorio con il fine di migliorare la condizione di vita di ciascun abitante. I numeri corrispondenti ai volumi si trasformano in edifici ma solo dopo avere definito la rete viaria, le reti idriche e fognarie, gli spazi per i parcheggi, le aree pubbliche, i luoghi per l’educazione e per i servizi al cittadino. Per garantire la normale qualità del vivere, il rapporto pubblico/privato deve essere governato nel rispetto delle prescrizioni di piano regolatore.
Le cronache di ieri e di oggi offrono alcuni spunti interessanti di riflessione.
Il 31 gennaio del 1978 con Deliberazione di Giunta Regionale (DGR) n. 190 veniva approvata la Variante n. 7 del piano regolatore (PRG) in cui venivano individuate le aree (o edifici) di uso pubblico nella zona urbanizzata “U”.
Il 13 marzo 1978 con DGR n. 979 veniva approvata la Variante 11 e l’area compresa tra via Risorgimento, via XXIV maggio, via Unione e via Doria, modificava la propria originaria destinazione di <Zona urbanizzata di tipo U> (ndr. edificabile) in quella di <Zona destinata a sedi viarie, piazze e larghi>(ndr. pubblica). Il merito di queste varianti fu l’incremento di spazi pubblici in una zona del centro cittadino la cui dotazione veniva definita: “gravemente inferiore ai minimi prescritti dal Decreto 1444/68 ” a tal punto che la Regione aveva imposto:”un sollecito avvio del processo di recupero di ulteriori spazi da destinare ad attività collettive, verde pubblico e parcheggi nelle zone U ” da effettuare in un processo di revisione generale del PRG.
Veniamo ai giorni nostri, dicembre del 2011, il Consiglio Comunale con delibera n. 111, ha adottato la variante normativa della “Zona urbanizzata di tipo U”, introducendo la prescrizione seguente:” Nelle aree di uso pubblico, già elencate nella Tavola D della Variante n.7 possono consentirsi costruzioni di tutte le destinazioni ammesse nella Zona U di PRG (ndr. anche residenze private in luogo di edifici pubblici) qualora le stesse siano state dimesse …”. Viene lecito domandarsi se per l’attuale amministrazione l’esigenza di spazi e luoghi pubblici nell’area storica della nostra città, al contrario di quanto perseguito dalla Pubblica Amministrazione (P.A.) degli anni ’70, oggi è posta in secondo piano rispetto all’interesse privato.
Sottoponiamo ad analisi la c.d. Zona R compresa tra Viale Baccelli, la ferrovia e Corso Centocelle. La zona è oggetto di interventi di edilizia che hanno visto realizzare numerosi edifici con semplici Permessi di Costruire nonostante l’obbligo di attuazione con Piano Attuativo. Le varie edificazioni, attuate con indici variabili, hanno consumato gran parte della potenzialità edificatoria della zona R senza la conseguente creazione degli spazi pubblici necessari ad un equilibrato sviluppo tra pubblico e privato.
In data 22.12.2008 con DCC n. 147 l’area è stata sottoposta a variante per mutare la potenzialità edificatoria dei lotti. Il CTR della Regione Lazio, deputato alla valutazione delle proposte di variante, ha eccepito sulla validità della proposta basata sulle previsioni del 1985, dichiarando che non erano state considerate le modifiche intervenute nei successivi 25 anni fino ai giorni nostri e affermando che: “la reale ed attuale potenzialità edificatoria…omississ…deve essere determinata previa la conoscenza della consistenza edilizia esistente, della disponibilità di aree pubbliche e di servizi”.
Con DCC del 31.01.2012, n. 3, le opportune modifiche d’ufficio prescritte dalla regione Lazio sono state semplicemente respinte.
La P.A. cede al privato la possibilità di realizzare in un’area carente di servizi, il massimo della edificabilità senza garanzie per il 50% di aree da destinare ai pubblici servizi. Il privato usufruendo del doppio della capacità edificatoria dell’area determinerà il collasso urbanistico della Zona R.
Il problema della assenza di pianificazione finalizzata al riequilibrio tra pubblico/privato incontra nell’”analfabetismo urbanistico” relativo al concetto del “lotto intercluso” la sua definitiva affermazione. A fronte del principio di attuazione del PRG tramite la redazione di piano di iniziativa pubblica o privata, la prassi giurisprudenziale ha coniato una deroga eccezionale in presenza di una peculiare situazione di fatto che ha preso il nome di “lotto intercluso”. In sintesi si è chiarito che si può prescindere dalla pianificazione attuativa richiesta dallo strumento urbanistico, solo quando nella zona interessata sussista una situazione di fatto esattamente corrispondente a quella derivante dalla pianificazione, ovvero siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti. La valutazione circa la congruità del grado di urbanizzazione è rimessa all’esclusivo apprezzamento discrezionale del Comune che, se intende rilasciare titolo edilizio, deve compiere una penetrante istruttoria per accertare che la pianificazione esecutiva non conservi una qualche funzione anche in relazione al recupero di eventuali situazioni di degrado. La P.A. con DCC n. 146 del 22.12.2008 e successivamente con DCC n. 70 del 02.08.2010 sembra aver profilato nella pratica urbanistica la deregolamentazione attraverso l’approvazione di edifici su c.d. “lotti interclusi”. La valutazione della completa urbanizzazione è demandata al privato che in definitiva autocertifica la situazione attuale quale corrispondente a quella derivante dalla completa urbanizzazione della zona.
A testimonianza di una situazione di degrado delle zone comprese nel perimetro del centro urbano, si riporta quanto affermato nella DGR del 13 dicembre 1977, n. 5874 (ndr. la Variante 5): “le densità originariamente previste dal Piano regolatore generale sono, per la quasi totalità delle zone, ampiamente superate nello stato di fatto, per cui si impongono soluzioni correttive, soprattutto per dotare queste zone dei necessari servizi ed attrezzature”. Quanto affermato descrive l’esaurimento delle potenzialità edificatorie nella quasi totalità del centro urbano. L’attuale amministrazione attraverso atti deliberativi ed interpretazione di norme alquanto discutibili, asseconda l’edificazione diretta abbandonando l’idea di recupero e riqualificazione di zone compromesse sin dal lontano 1977.
Architetto Massimo Pantanelli – http://www.forma-e-sostanza.blogspot.com/
